• Недвижимость

Город субсидий: настоящие публичные затраты на мировые торговые башни

• 27-10-2021
• комментариев

И когда предварительная сделка была окончательно достигнута в конце прошлого месяца, результат был отмечен многими государственными чиновниками: с новыми арендыми аренды, 600 миллионов долларов в других формах государственных денег, а условия Silverstein должны были бы встретиться, развитие Из двух башен могут идти вперед, освобождая сайт из его потенциально охватывающего тупика.

Но чтобы сделать шаг назад с специфики финансирования, сделка в целом представляет последнюю главу в повторяющейся сюжетной линии на сайте Поскольку квест к восстановлению неоднократно потребовал новую государственную помощь, так как годы добавились с 9/11, как для инфраструктуры, так и для частных офисных башен, запланированных Silverstein.

между субсидиями, предположением Риск, а также различные другие стимулы, а не наблюдатель считает 10 различных форм общественной помощи, каждый из которых имеет существенные потенциальные ценники. Если это справедливо, чтобы добавить их, и есть достойный аргумент, чтобы сказать, что он вводит в заблуждение, чтобы сделать это - общий риск более 2 миллиардов долларов.

Пока окончательная публичная вкладка никогда не может быть Это высокое, то, что ясно, состоит в том, что сумма государственной помощи для того, что сейчас есть два частных мировых торговых башни с 4 миллионами квадратных футов исключительно, и гораздо больше, чем когда-либо рекламируемая или ожидая, когда план восстановления был продан общественности ,

принято с миллиардами в затратах на переполнении на общественной инфраструктуре сайта, включая станцию ​​пути для 60 000 пассажиров в день, по оценкам, стоимостью 3,2 миллиарда долларов, что с 2 миллиардов долларов - это эмблема чего-либо Для государственно-частных партнерств: один план развития продается общественности с обещаниями определенного уровня субсидий и ожидаемой долгосрочной прибыли от аренды. Но изменение условий, увеличение затрат, рынок ухудшается, и как только кажется слишком поздно, чтобы оборачиваться, и ломать сделку, разработчик нуждается в большем количестве помощи, а государственный сектор в трудном месте отказывается от.

Последнее соглашение, в котором город, штат и портОргана поставлена ​​в 210 миллионов долларов в капитале, в размере 390 миллионов долларов менее рискованного охвата долга и более 400 миллионов долларов в аренду соревнований - в настоящее время является четвертым слоем общественной помощи, обещанного получить частный офис от земли. Сначала были налоговые облигации свободных налогов; Затем «план Marshall» предназначал, чтобы помочь восстановлению Нижнего Манхэттана с особыми перерывами для Всемирного торгового центра; Затем пересмотренное финансовое соглашение, которое включало две новые аренды, которые намного больше, чем правительство, традиционно платит за офисное пространство. В каждой точке, подразумевающее значение было, что рынок не принесет эти башни самостоятельно, поэтому общественность, необходимая для того, чтобы войти в помощь, чтобы очистить путь для строительства. И при обсуждении каждого раунда помощи решение о добавлении новой субсидии имела некоторую рациональность, с официальными лицами, которые говорят, что они были слишком укоренены, чтобы начать и переосмыслить более широкий план.

Сайт, конечно, , опасен эмоциями и политикой, и желание восстановить после террористической атаки устанавливает сайт в другой категории, чем традиционное государственно-частное партнерство. Но в наложении на помощь в различных разных точках за последние девять лет, что ясно, что из последнего сделки состоит в том, что общая сумма государственной помощи является необычайным и потрясающим, и один чудес, если нынешний план когда-либо уехал, имел бы Общественный известный свой полный вклад от начала.

Вот список (с отказ от ответственности ниже):

- 2,6 млрд. Долл. США в облигациях свободы, впервые предоставленные в 2002 году. Это финансирование, которое Освобожден от федеральных, государственных и городских налогов, причем федеральное правительство пропустило на основе основной части налогового дохода, которые были бы созданы традиционным финансированием. Ни один анализ предполагаемых текущих налоговых доходов субсидий - на эти облигации не было доступен. Но использование одного и того же соотношения общих облигаций к субсидии, оцениваемых для облигаций на налогов на стадион Янки, будет означать более чем 600 миллионов долларов вПредрешенные доходы. Облигации свободы использовались для того, чтобы помочь стимулировать многочисленные другие события в Нижнем Манхэттене, а также Башня Банка Америки в центре города.

- Коммерционное аренда налога налога, предоставленное в 2005 году. Это освобождает арендаторы 3,9 процента налог на их аренду. Предполагая, что консервативный 65 долларов в аренду для пространства власти порта в Башне 4 - для 3,4 млн. Налогооблагаемых квадратных футов между двумя башнями, это выйдет на 8,6 млн. Долл. США в год, или 129 млн. Долл. США. забыл доход в город. Коммерческий налог на аренду был освобожден для всего нижнего Манхэттена в 2005 году, хотя это было только временно. Сайт Всемирного торгового центра был предоставлен постоянное сокращение. По мере того, как аренда возрастает, доходы от вышесказанного дохода четко увеличивается (введенный в эксплуатацию Silverstein ellis Brokerage CB Richard Ellis по меньшей мере 91 долл. США ногой для башни 2 в 2015 году). Это обеспечивает субсидию в размере 5 ан службы для первых 750 000 квадратных футов в аренду в Всемирном торговом центре, и не обязательно перейдет в сальверстянгинские башни. Учитывая, что субсидия уже предназначена для аренды 290 000 квадратных футов в 1 Всемирном торговом центре, большинство арендаторов в сальверстянгинских башнях могут получить на 560 000 квадратных футов, которые вышли на 42 миллиона долларов более 15 лет. < / p>

- Мобильность опции аренды Нью-Йорка на 582 000 квадратных футов в башне 4 на 56,50 доллара ногой, предоставленная в 2006 году. Пока Сильверстян утверждал, что эта аренда ниже рынка для нового офисного пространства, город традиционно арендует более поздние офисные помещения По существу менее стоимости, часто в даже более низких местах стоимости, таких как городской Бруклин и Лонг-Сити. Предполагая в среднем в размере 44 долл. США за ногой для нижнего класса Манхэттена в офисном пространстве, которое увеличилось до 49 долларов на 2013 год, это было бы общая стоимость города в размере 65 миллионов долларов за 15 лет. (Silverstein подчеркнул, что его здания более эффективны, чем старые здания, и, таким образом, предоставляютДополнительное преимущество). Вариант аренды был согласован в контексте сплавленного финансового договора с 2006 года, в котором Порт-орган принял право на участие 1 Всемирный торговый центр и еще один посылку разработки напротив сайта.

600 000 квадратных футов в башне 4 на 65 долларов на ногу, ориентировочно предоставленную в 2010 году. Взятые с теми же допущениями, что и город, это выходит на 144 миллионов долларов, добавлено более 15 лет. Это было первоначально было согласовано в 2006 году, хотя аренда была увеличена в последнее время.

-CITY и государственный капитал в башне 3, ориентированном на предоставление в 2010 году. Город и государство согласились положить 210 долларов Миллион в капитале для строительства этой башни должен защищать Silverstein предоставлять как минимум на 400 000 квадратных футов на уровне 60 долларов и поднять 300 миллионов долларов в частный капитал. Деньги города от платежей вместо налогов, город не получит, если бы не было башни.

- Public Backstop на башне 3, ориентирован на предоставление в 2010 году. Порт-орган, городские и государственные правительства согласились Чтобы поставить в 390 миллионов долларов на оплату долга на сумму долга на кредит в размере 1,1 миллиарда долларов на башню 3, следует ли арендную плату от башни доказать недостаточную для обслуживания кредита. Эти деньги будут только пойти на обслуживание долга после утраты на сумму около 200 миллионов долларов в дополнительном средств Silverstein (от страховых денег, предназначенных для башни 2 и в ловушке и выручках). В 2010 году. Порт-авторитет согласился частично успокоить арендную плату на 3 башни с Silverstein, выплатив 25 процентов аренды до строительства башни (когда он увеличится до 50 процентов). Через 10 лет аренду на 25 процентов, это пришло бы, примерно 195 миллионов долларов. (Фактическое число может быть выше; авторитет порта не предоставит конкретную оценку.)

-рент подстрекательство для башни 2, ориентировочно предоставленную в 2010 году. С датой строительства для башни 2 подталкивается на неопределенное будущее власть порта планирует предоставитьПолное арендуемое снижение на 10 лет для башни. Это приходит к примерно 260 миллионов долларов (фактическое число, вероятно, выше; авторитет порта также не предоставит конкретной оценке здесь.)

- Backstop на башне 4 кредит. Власть порта вернет задолженность по кредиту на 1,3 млрд. Долл. США для башни 4. Учитывая, что есть два правительственных арендатора (включая авторитет порта) на 1,2 миллиона квадратных футов, очень маловероятно, что агентство никогда не будет платить этот кредит в полной мере.