НАЗВАНИЕ
Vacillurations означает рынок, все еще в переходе - то, что искать 11x11x11x, глядя на наши два основных показателя, объем и ценность, было очевидно, что первое перемещалось в последовательном, положительном направлении, и последнее было просто изготавливающему. Поскольку значения свойств пришли с их пиков 2007 года и урегулированы на очевидное дно в 2009 году, значение просто подпрыгивает вдоль дна с незначительными колебаниями в зависимости от типа свойства и конкретного местоположения. Это не удивительно, учитывая неопределенности в нашей экономике, отсутствие устойчивого валового роста внутреннего продукта и соответствующее отсутствие создания рабочих мест. Без неуклонно растущей экономики, в которой могут быть созданы рабочие места, основные средства недвижимости найдут ощутимое улучшение. Это явно влияет на значения свойств.
Как значения были колебаниями в течение последних 18 месяцев, мы стабильно уходили на нашу низкую точку с точки зрения объема со второго квартала 2009 года (2К09). В течение шести кварталов подряд мы увидели импульс с постоянно растущим годовым объемом продаж в Manhattan Pubarket. В третьем квартале 2010 года (3К10) эта тенденция, к сожалению, обращена. Хотя тенденция за последние 24 месяца четко продемонстрировала увеличение объема транзакций, результаты 3К 10 были четкое разочарование для рынка.
Давайте посмотрим на результаты третьего квартала ,
в 3К10, на рынке Манхэттена было 2,15 миллиардов долларов. (Мы определяем Манхэттенского субмаркета как к югу от 96-й улицы на восточной стороне и к югу от 110-й улицы на западной стороне.) Этот уровень активности упал на 26 процентов от 2,9 млрд. Долл. США в сделках инвестиций, зарегистрированных в 2К10. Он также ниже, чем в продаже транзакций в размере 2,2 млрд. Долл. США.
на положительной стороне, за исключением первых двух четвертей 2010 года, наши 2,15 миллиарда долларов в инвестиционные транзакции в 3К10 были самыми высокими Ежеквартальная общая сумма возврата к 3Q08. ЗаНекоторая перспектива, в 2007 году, в среднем квартальном объеме транзакции превысила 13 миллиардов долларов.
в 1-3ксе10, общий объем продаж в целом доллар составил 7,27 млрд долларов. Это представляет собой на 130 процентов на уровне объема транзакций в размере 3,16 млрд. Долл. США за тот же период в 2009 году. Этот уровень остался на 82 процента ниже уровня высоких уровней, достигнутых в 1-3К07, в котором было около 40 миллиардов долларов в объеме. Как обычно, Манхэттен непропорционально представлял большинство объема доллара в продажах в Нью-Йорке.
в то время как 27 649 свойств в субмаркете Манхэттена представляют лишь 16,8 процента от общего объема недвижимости в нашей статистической выборке. Миллиард в продаже транзакций представлял 79,8 процента от первых трех четвертей в общей сложности 9,1 млрд. Долл. США.
Из-за того, что объем объема доллара могут быть перекошены несколькими очень большими сделками, мы всегда выглядим больше интенсивно на количестве проданных свойств. В 3К10 было продано 112 инвестиционных свойств в Манхэттене. Эта цифра представляла собой 18-процентное сокращение из 136 недвижимости, продаваемых в предыдущем квартале. Это падение объема было неожиданным и разочаровывающим, учитывая фактический и психологический импульс, ощущаемый участниками рынка. Однако для 1-3К10 продаваемые свойства 354 представляют собой увеличение на 69 процентов в течение 210 свойств, проданных в аналогичном периоде прошлого года.
Другой метрик, который мы контролируем, - это общее количество, проданное здания Общий запас для получения соотношения оборота. В годовом исчислении продано 354 недвижимость представляют 1,71 процента от общего объема на складе 27 649 свойств. Эта цифра сравнивается очень выгодно до соотношения оборота 1,17% в 2009 году, но составляет менее половины соотношения на 3,61 процента, наблюдаемое в 2007 году. Возвращаясь к 1984 году, среднее соотношение оборота в Манхэттене составило 2,6 процента. До 2009 года самый низкий оборот, который мы когда-либо видели, составляло 1,6 процента, наблюдалось в 1992 году и снова в 2003 году. Это были оба года в концеСпасозитные периоды, а также оба года, в которых мы увидели пики в циклическом безработице.
Мы всегда предполагали, что уровень оборота оборота на 1,6% был базовой линией, ниже которой активность никогда не упадет. Это предположение было основано на том факте, что единственные люди, продающие в 1992 и 2003 годах, были те, у кого нет выбора: они продавались благодаря смерти, разводу, налогам, несостоятельности, спорам партнерства и тому подобное. Эта теория была взорвана на 1,17-процентном соотношении оборота в 2009 году. Поскольку оборот 2009 года был настолько низким, неудивительно, что значительное увеличение в 2010 году на процентной основе.
С точки зрения объема продаж в долларах, существует пять типов продуктов, на которых 2010 год на годовом исчислении работает на трехзначном процентном порядке увеличивается на уровне 2009 года.
в секторе розничной собственности, мы Уже почти 400 миллионов долларов продажи сделок, по сравнению с 261 млн. Долл. США в прошлом году, увеличение на 103 процентов.
В офисном строительном секторе было почти 3,5 млрд долларов в объеме транзакции, по сравнению с 2 миллиардами долларов в 2010 году, по сравнению с 2 миллиардами долларов в 2010 году, увеличение на 135 процентов.
С точки зрения продажи земли для развития , 2010 год выпустил 527 млн. Долл. США в продаже, по сравнению с 227 млн. Долл. США в прошлом году. Это представляет собой увеличение на 210 процента.
Элеверовые жилые дома также продавались на быстрых темпах, причем около 826 миллионов долларов в закрытых сделках в 2010 году, по сравнению с составом всего 239 миллионов долларов США в 2009 году, увеличение на 246 процента.
Крупнейшее и наиболее заметное увеличение объема доллара произошла в отеле. В 1-3К10 в отелях были вложены 759 миллионов долларов, по сравнению со всего 220 миллионов долларов деятельности в 2009 году, на 360% увеличении на 360 процентов.
Один тип продукта, в котором мы видели снижение в Объем транзакций доллара находятся в подходящем квартирном строительном секторе, где в этом году произошел лишь 169 миллионов долларов деятельности, по сравнению с $ 270 млн.n деятельности в 2009 году, снижение на 17 процентов.
с точки зрения количества проданных свойств, в 1-3К10, количество недвижимости, продаваемых в каждом типе продукта, уже превысило годовые итоги, которые видели 2009, за исключением одного. Это увеличение активности влияет на одно- четырехсеместные резиденции, жилые дома лифта, многоквартирные жилые дома, недвижимость в смешанном использовании, розничные дома, офисные здания, офисные кондоминиумы, земель развития и отели.
Специальность - Используйте свойства, которые приобретаются некоммерческими организациями, школами, религиозными организациями, фондами или иностранными правительствами, были единственной категорией, в которой 1-3К10 итоговы не превышали годовой уровень 2009 года. Здесь были семь продаж 2010 года, по сравнению с девятью в 2009 году.
Ранее, мы обсудили волатильность ценообразования. Это продемонстрировано тем фактом, что значение свойств лифта, погибших зданий и свойства смешанного использования показало признательность, до сих пор в 2010 году по сравнению с 2009 год, из 3 процентов, 10 процентов и 28 процентов соответственно.
И наоборот, одно- четырехмеменные таунхаусы потеряли 1 процент стоимости; Земля развития снизилась на 7 процентов, от 363 до 363 долл. США за построенный квадратный фут до 339 долларов за построенный квадратный фут; И, в гостиничном секторе стоимость составляет 22 процента с уровня 2009 года. Следует отметить, однако, что в гостиничном секторе средняя цена 2009 года за квадратный фут $ 997 года статистически незначительна, потому что было только два отеля, проданных в Манхэттенском субмаркете в прошлом году. Кроме того, Office Condominiums и здания специализированных на использовании видели свои ценности полностью с 2009 по 2010 год.
Ясно, что активность в Манхэттене намного сильнее, чем мы видим во внешних районах. Манхэттен всегда ведет город из его спада, и мы ожидаем ничего другого другого. Тот факт, что на рынке Манхэттена мы видим объем и цены варется так, как у них есть указывает на рынок, который все еще отчаянно SearcГин, чтобы найти его основание. Хотя тенденции могут быть вообще двигаться в правильном направлении, некоторые лекарственные данные рынка связаны с осторожностью от имени некоторых участников рынка.
Большинство участников рынка считают, что как объем, так и ценность увеличится с их нынешних уровней, и я согласен с этой позицией. Тем не менее, сроки этого увеличения - это чье-то предположение, и, вероятно, будет двигаться в тандеме с G.D.P. Рост и создание рабочих мест.
Робертнакал - председатель и партнер Massyey Knakal Realty и в его карьере бронировал Продажа более 1100 свойств, имеющих рыночную стоимость превышения в размере 6,8 миллиарда долларов.
.jpg)
комментариев