Останется ли Восточный Гарлем камбузом в поезде недвижимости Манхэттена?
Здание кукурузной биржи на 125-й улице и парк. Фото: Дэвид Хорассани для Observer
За исключением короткой паузы после 2008 года, рынок жилья Манхэттена до сих пор в новом тысячелетии так неуклонно приближался к непредвиденным высотам, что можно почувствовать себя шоком, столкнувшись с районом, который не движется в ногу со временем.
Наткнувшись на одну из этих бригад, связанных с недвижимостью, естественным импульсом является вопрос: в чем дело? Как правило, за этим следует мимолетное ликование, когда вы кратко размышляете о своем будущем доме, которое затем сменяется паникой в потных ладонях, когда вы понимаете, что, даже когда вы сидите и думаете об этом, вы, вероятно, уже находитесь по цене.
Например, Восточный Гарлем. Почему этот район, примыкающий к одному из самых престижных районов города (Верхний Ист-Сайд), одному из его наиболее популярных развивающихся районов (Центральный Гарлем) и одному из его самых любимых общественных мест (Центральный парк), остается таким относительно недорогим? И как долго продлятся сделки?
В настоящее время человек может купить квартиру в новостройке по соседству по цене менее 1000 долларов за квадратный фут, что является кричащей сделкой, учитывая, что в первом квартале 2016 года средняя цена продажи кондоминиума на Манхэттене была более чем вдвое выше, чем 2061 доллар за квадратный фут. , согласно данным оценщика Миллера Самуэля.
«Я думаю, что в следующие три-четыре года Восточный Гарлем станет районом, в который многие люди пожалеют, что вложили деньги». - Хуан Росадо из Citi Habitats
В то же время ранее в этом году не меньший авторитет, чем The New York Times, объявил Восточный Гарлем одним из четырех городских кварталов, которые, вероятно, взорвутся в ближайшем будущем, - это своего рода реклама, которая вызовет беспокойство в сердцах жителей и вызовет -быть резидентами, банковскими делами на постоянной основе.
Решительно не живописная Park Avenue Metro-North пересекает Восточный Гарлем пополам. Фото Дэвида Хорассани для Observer
«Я был там очень занят», - сказал Observer агент Бонда в Нью-Йорке Лесли Вурис. В частности, по ее словам, она видела, как Восточный Гарлем набирает обороты среди недавних выпускников колледжей, которые оказались не в состоянии позволить себе районы первого выбора.
«Я бы сказала, что 90 процентов недавних выпускников хотят жить в центре города, но затем они проходят проверку на практике», - сказала она. «Раньше это было:« Хорошо, давайте поместим их в Верхний Ист-Сайд или на Мюррей-Хилл », но теперь они видят, что [они могут получить] гораздо большие пространства в Восточном Гарлеме».
Она процитировала квартиру на втором этаже, которую она недавно арендовала для клиентов, изначально нацеленных на Ист-Виллидж. «Та квартира, которую они в конечном итоге арендовали, будет стоить около 5 000 долларов в Ист-Виллидж, а в Восточном Гарлеме - 3 000 долларов».
Однако Восточный Гарлем давно предлагает низкие цены. Так почему же он медленно развивался, несмотря на то, что когда-то заброшенные районы, такие как Бушвик и Краун-Хайтс, стали центром внимания более молодой демографической группы города?
Отчасти, предположил Зак Эрлих, генеральный директор компании по недвижимости Mdrn., Это связано с тем, что этот район, несмотря на его очевидную близость к другим более устоявшимся местам, оставался довольно изолированным.
«Если вы посмотрите на городскую ткань, скажем, Краун-Хайтс, она намного больше интегрирована в окружающие районы», - сказал он, в то время как Восточный Гарлем борется с тем, что одновременно является воображаемой, но также и вполне реальной границей 96-й улицы.
«Я думаю, что исторически сложилось больше разногласий с Верхним Ист-Сайдом», - сказал агент Mirador по недвижимости Джеффри Хэннон. Он вспомнил клиентку, чей бюджет был недостаточен для размера квартиры, которую она хотела в Верхнем Ист-Сайде, но которая, тем не менее, отказалась рассмотреть возможность просмотра выше 96-й улицы.
На One Museum Mile стоит рекордная цена для студий Восточного Гарлема - 1,2 миллиона долларов. Фото: Дэвид Хорассани для Observer
«Я думаю, это просто свидетельствует о каком-то историческом [настроении], вы не переходили 96-ю улицу в Верхнем Ист-Сайде», - сказал он.
«Я не думаю, что жители Верхнего Ист-Сайда относятся к Восточному Гарлему так же, как жители Верхнего Вест-Сайда относятся к Западному Гарлему», - сказала продавец Дугласа Эллимана Амала Редд, отметив, что такие сайты, как Колумбийский университет и Риверсайд-парк, помогают создать связь вдоль Вест-Сайда. чего нет в Ист-Сайде.
Не то чтобы агенты и разработчики не пытались. Взгляните на недавнее создание «Верхнего Карнеги-Хилла» - термина, придуманного игроками, занимающимися недвижимостью, для обозначения полосы Восточного Гарлема, проходящей вдоль Центрального парка от 96-й до 110-й улицы.
«Я думаю, что мы сделали интересный ход в сфере брендинга», - сказал брокер Compass Парул Брамбхатт, один из первых сторонников нового названия. Казалось бы, работает. В прошлом году госпожа Брамбхатт установила рекорд для студий Восточного Гарлема, когда она продала квартиру в One Museum Mile за 1,2 миллиона долларов, или 1432 доллара за квадратный фут. Двумя годами ранее она установила общий рекорд для района, разместив в том же здании трехкомнатную квартиру по цене 2134 доллара за квадратный фут.
Жилищный фонд Восточного Гарлема также ограничил свою привлекательность, предположила г-жа Вурис.
«Здания в [Западном Гарлеме] были старыми величественными довоенными постройками, очень похожими на вещи 80-х и 90-х годов», - сказала она. «Так было легче уговорить людей, ну, смотрите, предприятий еще нет, но здания такие же. Людям было легче визуализировать ».
«Восточный Гарлем, с другой стороны, менее единообразен [с ЕЭС], и из-за этого эстетическая ценность для людей отсутствует», - добавила она. «Вы вроде как должны пойти и поискать эти красивые блоки».
«Некоторые из [таунхаусов] намного меньше, и все они не имеют красивой отделки и изделий из дерева», - согласился г-н Хэннон.
Продажа клиентов в этом районе «является проблемой», - сказала г-жа Редд. Тем не менее, она отметила: «Нью-Йорк - очень дорогой город, и люди всегда заинтересованы в ценном предложении».
Она предположила, что лучше всего подойдет жилье вдоль основных торговых артерий района, таких как 125-я улица, Вторая и Парк-авеню.
«Восточный Гарлем, с другой стороны, менее единообразен [с ЕЭС], и из-за этого эстетическая ценность для людей отсутствует. Вы должны пойти и поискать эти красивые кварталы », - агент Бонда из Нью-Йорка Лесли Вурис.
Г-н Эрлих сказал, что, по его мнению, стремление к развитию коридора 125-й улицы окажется значительным для более крупного района. «Такие проекты, как [Artimus Construction] Corn Exchange [торговые и офисные помещения], - это огромный сдвиг в представлении об этом коридоре как о потенциальном рынке офисных помещений», - сказал он. И, конечно же, этот великий предвестник удачи в сфере недвижимости, Whole Foods, скоро откроет свои двери неподалеку, на 100 West 125th Street.
Администрация де Блазио также присматривается к Восточному Гарлему в связи с изменением зон, которое могло бы улучшить зоны, включая участки Первой, Второй и Третьей авеню, а также 116-ю улицу.
Агент Citi Habitats Хуан Росадо назвал участок, проходящий со 116-й по 120-ю улицу между Второй и Третьей авеню, особенно оживленным районом жилой застройки. «Этот карман скоро взлетит», - сказал он, приведя в качестве примера девелопера HAP Investments, у которого есть шесть участков под застройку в Восточном Гарлеме, в том числе один на 247 East 117th Street между Второй и Третьей авеню. Г-н Росадо представляет 20-квартирное здание кондоминиума Mehta Real Estate по адресу 77 East 110th Street, где, по его словам, квартиры продаются по цене от 850 до 1150 долларов за квадратный фут.
«Я думаю, что в следующие три-четыре года Восточный Гарлем станет районом, в который многие люди пожалеют, что вложили деньги», - сказал он.
В некотором смысле, история вялого развития Восточного Гарлема теперь представляет собой преимущество, по словам г-на Эрлиха. «Одна из вещей, которые он представляет разработчикам, - это чистый холст», - сказал он. «У вас много пустой земли, которая полностью не используется, и много пустующих зданий. И они очень легко и быстро ремонтируются и перемещаются по сравнению с [более развитыми районами] ».
«Я действительно думаю, что там вы увидите много нового», - сказал г-н Хэннон. «Это просто сложнее продать».
.jpg)
комментариев